Wie rentabel sind energetische Sanierungen im Kanton Schwyz?

Immer mehr Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer steigen für die Wärmeerzeugung auf erneuerbare Energien um. Wichtige Beweggründe sind Nachhaltigkeitsaspekte und die Aussicht auf tiefere Energiekosten. Ein zusätzlicher Anreiz kann der mit einer energetischen Sanierung verbundene Mehrwert der Immobilie sein. 

Der Schweizer Gebäudepark ist derzeit für knapp 25% der hiesigen Treibhausgasemissionen verantwortlich. Damit ist klar, dass der Immobiliensektor einen entscheidenden Beitrag leisten muss, wenn die Schweiz bis 2050 das Ziel der Klimaneutralität erreichen möchte. Bei den bestehenden Gebäuden ist der Umstieg von einer fossilen auf eine erneuerbare Energiequelle zur Reduktion von Emissionen sehr wirksam. Aus Klimaschutzüberlegungen ist diese Massnahme unbestritten. 

Doch gibt es dabei einen wirtschaftlichen Vorteil für die Eigentümerinnen und Eigentümer? 

Die Rentabilität einer energetischen Sanierung wird durch mehrere Faktoren beeinflusst. So können den Installationskosten nicht nur Subventionen, Energieeinsparungen und steuerliche Auswirkungen gegenüberstehen, sondern je nach objektspezifischer Ausgangslage auch eine mit den Erneuerungsmassnahmen verbundene Marktwertsteigerung des Gebäudes bei einem allfälligen Verkauf. 

Deutliche Marktwertsteigerung durch Heizungsersatz

Ob und unter welchen Umständen eine Marktwertsteigerung generiert wird, wurde von Wüest Partner anhand eines statistischen Modells geschätzt. Diese Simulation berücksichtigt eine Vielzahl der preisbeeinflussenden Faktoren. Demzufolge kann sich ein Heizungsersatz vor allem bei einer bereits gut gedämmten Liegenschaft als profitabel erweisen. Bei den untersuchten Einfamilienhäusern liess sich ein positiver Wertunterschied von durchschnittlich 4.6% nachweisen, wenn – bei ansonsten identischen Gegebenheiten – anstatt einer fossilen Heizung eine Kombination aus Wärmepumpe und Photovoltaik für die Wärmeerzeugung eingesetzt wurde.

Eine Modellrechnung für unseren Kanton

Was dies für einen Eigenheimbesitzer oder eine Eigenheimbesitzerin im Kanton Schwyz bedeuten könnte, lässt sich an einem einfachen Beispiel aufzeigen: Der Marktwert für ein gängiges Einfamilienhaus mittlerer Grösse, das vor rund 20 Jahren erstellt wurde und einen guten Zustand aufweist, liegt derzeit im kantonalen Mittel bei rund 2 Millionen Franken. In diesem Fall hat die oben beschriebene Wärmepumpe-Photovoltaik-Kombination als Massnahme das Potenzial, einen Wertzuwachs von etwa 90’000 Franken zu erzielen. Ausserdem verbessert die Instandsetzung der Heizung (als Tätigung einer ohnehin bald fälligen Investition) den Zustand der Liegenschaft. Das erhöht den Marktwert zusätzlich um etwa 20'000 Franken . 

Was sind die Nettokosten einer Heizungserneuerung?

Wie wirken sich die mit der Investition verbundenen Aufwendungen auf die theoretische Marktwertveränderung aus? Die Installationskosten für den Ersatz einer fossilen Heizung durch eine Erdwärmepumpe und eine Photovoltaikanlage belaufen sich im Durchschnitt auf 75'000 Franken. Von diesem Betrag lassen sich im Kanton Schwyz Subventionen in der Höhe von 14'700 Franken abziehen. Investitionen in erneuerbare Heizsysteme sind zudem vollständig steuerlich absetzbar. Bei einer vierköpfigen Familie mit einem Jahreseinkommen von 140'000 Franken würden sich die Steuerersparnisse im kantonalen Durchschnitt auf rund 3'000 Franken belaufen. In diesem Rechenbeispiel betragen die verbleibenden Nettoinvestitionskosten – also die Investitionen abzüglich der Subventionen und Steuereinsparung – rund 58'000 Franken. 

Höherer Immobilienwert, tiefere Energiekosten

Vergleicht man nun die Nettoinvestitionskosten mit dem möglichen Wertzuwachs des Einfamilienhauses im Beispiel, könnte die getätigte Investition bei einem Verkauf der Immobilie zu einem Gewinn von insgesamt knapp 55'000 Franken führen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass eine vollständige Entschädigung der Investitionskosten durch den Markt nicht garantiert ist. Auf jeden Fall profitieren werden die Eigentümerinnen und Eigentümer aber, wenn sie ihre energetisch sanierte Immobilie weiterhin selbst bewohnen. Einerseits aufgrund der nach wie vor bestehenden (wenn auch latenten) Marktwertsteigerung und zum andern dadurch, dass die regelmässig anfallenden Energiekosten ab sofort um einiges tiefer ausfallen. Ein weiterer Aspekt ist der Gewinn an Wohnkomfort und Wohnlichkeit in den eigenen vier Wänden - beispielsweise führt eine Sanierung und Dämmung der Gebäudehülle neben dem Wärmegewinn im Winter auch zu einem wichtigen Wärmeschutz im Sommer.