Die wichtigsten Fragen rund um die Berechnung der Hypothek
Eigenmittel (auch Eigenkapital genannt) sind finanzielle Mittel, die Sie selbst zur Finanzierung des Eigenheims aufbringen. Dazu zählen zum Beispiel:
Guthaben auf Ihrem Privatkonto oder Sparkonto
- Gelder aus der 2. und 3. Säule
- Erbvorbezüge
- zinslose Darlehen von z.B. Eltern oder Verwandten
Nicht zu den Eigenmitteln gehören beispielsweise Kredite oder Hypotheken, die als Fremdkapital gelten.
In der Regel müssen zur Finanzierung von selbst bewohntem Wohneigentum mindestens 20% des Kaufpreises aus Eigenmitteln eingebracht werden. Wovon Mindestens 10% des Kaufpreises aus echten Eigenmitteln vorhanden sein müssen. D.h. diese Gelder dürfen nicht aus Guthaben der 2. oder 3. Säule stammen.
Erfahren Sie alles rund ums Thema Eigenheim finanzieren: Von den Voraussetzungen über das richtige Vorgehen bis zu den wichtigsten Fragen – unsere Expertin klärt auf.
Gelder aus der Vorsorge (Pensionskasse und 3. Säule) dürfen für Wohneigentum genutzt werden. Aus der Pensionskasse dürfen Sie maximal 10% des Immobilienpreises finanzieren. Die 3. Säule können Sie darüber hinaus einsetzen. Jedoch müssen mindestens 10% des Kaufpreises in Form von echten Eigenmitteln (zum Beispiel Gelder aus dem eigenen Vermögen oder einer Erbschaft) vorhanden sein. Das heisst, diese Gelder dürfen nicht aus Guthaben der 2. oder 3. Säule stammen.
Die Tragbarkeit bezeichnet die kalkulatorischen Kosten für Ihr Eigenheim im Verhältnis zu Ihrem Einkommen. Als Faustregel gilt, dass dieses Verhältnis maximal bei 1:3 (Kosten gegenüber Einkommen) liegen darf.
Die kalkulatorischen Kosten umfassen neben den kalkulatorischen Zinsen (mit einem fiktiven Zinssatz von 5% ermittelt) auch die Kosten für Amortisationen und Nebenkosten.
Im Verhältnis zu Ihrem Einkommen dürfen diese Kosten einen gewissen Prozentsatz nicht überschreiten. Bei einem Einkommen (netto) bis CHF 150'000 sind es maximal 35% und bei einem Einkommen (netto) über CHF 150'000 maximal 40%.
Die effektiven Zinssätze werden jeweils individuell berechnet und festgelegt. Sie sind von verschiedenen Faktoren abhängig, wie beispielsweise von den gewählten Finanzierungsarten und Laufzeiten.
Im Hypothekenrechner können Sie den beispielhaften Zinssatz anpassen (dieser wird im Hypothekenrechner angezeigt, sobald eine Finanzierung basierend auf Ihren Angaben möglich ist).
Für die Berechnung der Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% gerechnet. So kann die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen langfristig sichergestellt werden.
Die Amortisation der Hypothek bedeutet, einen Teil des Fremdkapitals in regelmässigen Raten zurückzuzahlen.
Für Finanzierungen im Rahmen der 1. Hypothek (bis zu einer Belehnung von 67% des Kaufpreises) besteht keine Amortisationspflicht. Wenn die Belehnung über 67% liegt, muss der darüberliegende Teil der Finanzierung (2. Hypothek) innert maximal 15 Jahren zurückbezahlt werden .
Direkte Amortisation
Sie zahlen Ihre Hypothekarschuld der 2. Hypothek regelmässig in gleichbleibenden Raten zurück. Die Hypothekarschuld wird durch die geleisteten Amortisationen laufend reduziert.
Indirekte Amortisation
Sie zahlen den vereinbarten Amortisationsbetrag nicht direkt auf die Hypothek ein, sondern auf Ihr Konto Sparen 3 oder via gebundene Vorsorgepolice. Die Hypothekarschuld wird durch die indirekte Amortisation nicht reduziert.
Zusätzlich zu den Zins- und Amortisationskosten wird im Hypothekenrechner ein Betrag einberechnet für Unterhalts- und Nebenkosten, zum Beispiel Heizung, Wasser und Strom. Für die jährlichen Nebenkosten werden 0.7% des Kaufpreises kalkuliert.
