Von Generation zu Generation: So überschreiben Sie Ihr Haus an Ihre Kinder

Das Eigenheim in den Händen der Kinder zu wissen, ist für viele Eltern ein erfüllendes Gefühl. Wir sagen Ihnen, welche Möglichkeiten Sie haben, Ihr Zuhause an Ihre Liebsten weiterzugeben und worauf es dabei ankommt.

Die eigenen vier Wände in der Familie zu halten, ist für viele Eigenheimbesitzer und Eigenheimbesitzerinnen ein Herzenswunsch. Gleichzeitig ist es für junge Familien oft die einzige Chance auf Wohneigentum, da sie mit den hohen Immobilienpreisen und der finanziellen Tragbarkeit zu kämpfen haben.

Die Weitergabe des Eigenheims muss jedoch auch für die Eltern finanziell tragbar sein. Denn die ältere Generation hat wiederum im dritten Lebensabschnitt möglicherweise weniger Einkommen zur Verfügung oder möchte bereits für altersbedingte Risiken vorsorgen.

Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Übergabe Ihres Eigenheims optimal aufgleisen, damit der Prozess für alle Beteiligten reibungslos verläuft. Die SZKB steht Ihnen dabei als verlässliche Partnerin zur Seite.

Haus oder Wohnung überschreiben: Der erste Schritt

Setzen Sie sich frühzeitig mit Ihren Kindern an einen Tisch und sprechen Sie über die mögliche Übernahme Ihres Eigenheims. So haben alle Parteien genügend Zeit, um sich über ihre Wünsche und Bedürfnisse für die Zukunft klar zu werden und den Vermögensaufbau rechtzeitig in die Wege zu leiten. Ziehen Sie neben den finanziellen aber auch die steuerlichen und erbrechtlichen Konsequenzen in Ihre Entscheidung mit ein.

Warten Sie zu lange mit der Auslegeordnung, riskieren Sie, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung an Dritte verkaufen müssen oder dass unerwartet hohe Kosten auf Sie oder Ihre Nachkommen zukommen.

9 Fragen zur Vorbereitung der Weitergabe Ihres Eigenheims

Damit Sie gut vorbereitet in das Gespräch mit Ihren Kindern gehen, haben wir Ihnen die wichtigsten Fragen zusammengestellt, die Sie gemeinsam klären sollten:

• Möchten Sie Ihr Eigenheim an ein Kind oder an mehrere Kinder übergeben?
• Ist Ihr Kind mit der Übernahme einverstanden?
• Soll die Weitergabe Ihres Eigenheims zum vollen Marktwert, zu einem reduzierten Preis oder ganz ohne Gegenleistung erfolgen?
• Kann Ihr Kind den allfälligen Übernahmepreis finanzieren?
• Falls ein Kind Ihr Eigenheim zu einem reduzierten Preis oder ohne Gegenleistung übernimmt: Sollen Ihre anderen Kinder einen Ausgleich erhalten? Wenn ja, in welcher Form und in welcher Höhe?
• Möchten Sie weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben und nur die Eigentumsverhältnisse klären, oder möchten Sie in eine kleinere Wohnung oder ein kleineres Haus ziehen?
• Haben Sie nach der Weitergabe Ihres Eigenheims ausreichend finanzielle Mittel, um Ihren Lebensunterhalt zu sichern?
• Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Übertragung Ihres Eigenheims?

Es ist wichtig, dass Sie alle Punkte offen ansprechen und gemeinsam eine Lösung finden, die langfristig für alle Beteiligten passt. Denn wenn alle wissen, wer was, wann und zu welchen Bedingungen erhält oder übergibt, schafft dies Transparenz und stärkt das gegenseitige Vertrauen.

Geben Sie Ihr Eigenheim von Generation zu Generation weiter

Wir stehen Ihnen mit unserer Beratungslösung für Generationen persönlich zur Seite, damit Ihr Eigenheim in der Familie bleibt – heute, morgen und in Zukunft.

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Wie kann ich meine Immobilie zu Lebzeiten an meine Kinder überschreiben?

Sie haben drei Möglichkeiten, wie Sie Ihr Eigenheim zu Lebzeiten an die nächste Generation überschreiben können: den Verkauf zum aktuellen Verkehrswert, die Weitergabe zu einem reduzierten Preis (gemischte Schenkung) oder die Übertragung ohne jegliche Gegenleistung (reine Schenkung).

Bei der SZKB begleiten wir Sie durch die anschliessende Lebensphase und helfen Ihnen dabei, Ihre Finanzen von A bis Z zu planen und das erhaltene Geld sinnvoll zu investieren. Gleichzeitig stehen wir auch der übernehmenden Generation zur Seite, um sie nach der Übernahme des Eigenheims aktiv beim Vermögensaufbau zu unterstützen.

Das Haus zum Marktwert verkaufen

Der Verkauf Ihres Eigenheims zum aktuellen Marktwert ist eine gute Möglichkeit, um finanziell abgesichert in den dritten Lebensabschnitt zu starten. Denn Sie erhalten den Preis, den Sie auch auf dem freien Markt erzielen würden. Und: Sie sparen sich beim Verkauf innerhalb der Familie zusätzlich die Vermarktungskosten.

Erbrechtlich hat ein Verkauf keine Auswirkungen. Liegt die Immobilie im Kanton Schwyz, wird zudem keine Handänderungssteuer erhoben. Allerdings müssen Sie als Verkäuferin oder Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich eine Grundstückgewinnsteuer zahlen.

Das Haus mit einer gemischten Schenkung zu einem reduzierten Preis überschreiben

Mit einer gemischten Schenkung übertragen Sie Ihr Eigenheim zu einem Preis unter dem aktuellen Marktwert. Entscheidend ist dabei, ob die Differenz zum Marktwert von der Pflicht zum Ausgleich im Erbfall ausgenommen wird oder nicht. Dazu sollten Sie als Erblasserin oder Erblasser ausdrückliche Anordnungen treffen. Die gesetzlich festgelegten Pflichtteile der Nachkommen sowie der Ehepartnerin oder des Ehepartners dürfen dabei aber nicht verletzt werden.

Wird bezüglich des geschenkten Teils (Differenz zum Marktwert) nichts geregelt, besteht für das übernehmende Kind von Gesetzes wegen eine Ausgleichungspflicht gegenüber den anderen Nachkommen.

Befindet sich die Immobilie im Kanton Schwyz, werden weder Handänderungs- noch Schenkungssteuern erhoben. Allerdings sollten Sie prüfen, ob bei der Immobilienübertragung Grundstückgewinnsteuern anfallen. Als Faustregel gilt: Beträgt der geschenkte Teil mindestens 25% des Verkehrswertes der Immobilie, wird die Grundstückgewinnsteuer in der Regel aufgeschoben.

Das Haus mit einer reinen Schenkung unentgeltlich überschreiben

Übertragen Sie Ihr Eigenheim ohne jegliche finanzielle Gegenleistung, handelt es sich um eine reine Schenkung. Auch in diesem Fall sollten Sie als Erblasserin oder Erblasser ausdrücklich festlegen, ob die Zuwendung in der späteren Erbteilung ausgeglichen werden muss oder nicht. Die gesetzlich festgelegten Pflichtteile der Nachkommen sowie der Ehepartnerin oder des Ehepartners dürfen dabei ebenfalls nicht verletzt werden.

Gerade wenn Sie Ihr Eigenheim mit einer reinen Schenkung übertragen, sollten Sie bedenken, dass oft viele Jahre bis zum Erbfall vergehen. In dieser Zeit kann der Wert der Immobilie erheblich steigen.

Um zu vermeiden, dass eine Wertsteigerung das begünstigte Kind finanziell zusätzlich belastet, sollten Sie den Anrechnungswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung verbindlich festlegen und klare Ausgleichsregelungen treffen. Zudem können die anderen Nachkommen sowie die Ehepartnerin oder der Ehepartner beispielsweise auf Ausgleichungs- oder Herabsetzungsansprüche verzichten. Ein solcher Verzicht muss jedoch in einem öffentlich beurkundeten Erbvertrag festgehalten werden.

Steuerlich gelten für im Kanton Schwyz gelegene Immobilien ähnliche Rahmenbedingungen wie bei einer gemischten Schenkung: Es fallen weder Handänderungs- noch Schenkungssteuern an und die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben.

Haus oder Wohnung überschreiben und drin wohnen bleiben: Nutzniessung und Wohnrecht

Möchten Sie Ihr Eigenheim an Ihre Nachkommen übertragen, aber dennoch darin wohnen bleiben? Dann haben Sie zwei Optionen: das Wohnrecht oder die Nutzniessung. In beiden Fällen geht Ihr Haus oder Ihre Wohnung ins Eigentum Ihrer Nachkommen über. Die Rechte und finanziellen Verpflichtungen unterscheiden sich allerdings.

Unabhängig davon, ob Sie sich für das Wohnrecht oder die Nutzniessung entscheiden, müssen beide Dienstbarkeiten von einem Notar oder einer Notarin öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Sie gelten in der Regel, bis der Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht wird oder bis zum Tod der nutzungsberechtigten Personen.

Beide Dienstbarkeiten bleiben also auch noch gültig, wenn Sie allenfalls in ein Pflegeheim umziehen. Bei Bedarf kann im Voraus vertraglich festgelegt werden, wie in diesem Fall mit dem Wohnrecht oder der Nutzniessung verfahren wird. Beispielsweise können Sie beim Umzug ins Pflegeheim auf Ihr Wohn- oder Nutzniessungsrecht verzichten und im Gegenzug eine lebenslange Rente oder eine einmalige Abfindung erhalten.

Lassen Sie sich dabei von einer Fachperson – wie einer Rechtsanwältin oder einem Notar – beraten.

Immobilie überschreiben mit Wohnrecht

Wenn Sie sich das Wohnrecht vorbehalten, können Sie entweder unentgeltlich in der Immobilie wohnen und die anfallenden Kosten ähnlich wie in einem Mietverhältnis tragen, oder Sie zahlen dem Kind, das die Immobilie übernommen hat, einen Wohnrechtszins. Dieser Zins ist eine Art Miete für die Nutzung der Immobilie.

Als Wohnrechtsberechtigte sind Sie dazu verpflichtet, den Eigenmietwert der Immobilie als Einkommen zu versteuern. Wenn Sie Ihrem Kind jedoch einen Wohnrechtszins zahlen, können Sie diesen Betrag vom Eigenmietwert abziehen.

Gut zu wissen: Die Modalitäten des Wohnrechts sind nicht in Stein gemeisselt und können vertraglich entsprechend den Bedürfnissen aller beteiligten Parteien angepasst werden.

Immobilie überschreiben mit Nutzniessung

Wenn Sie Ihr Eigenheim mit vorbehaltener Nutzniessung an Ihre Nachkommen übertragen, können Sie die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen beziehen. In dem Fall müssen Sie entweder den Eigenmietwert oder, falls Sie die Immobilie vermieten, den tatsächlichen Mietertrag versteuern.

Bei der Nutzniessung tragen Sie neben den Unterhalts- und Betriebskosten auch die Hypothekarzinsen, Versicherungen und Nebenkosten. Obwohl das Eigentum auf Ihr Kind übertragen wird, bleibt die Immobilie aufgrund der Nutzniessung steuerlich in Ihrem Vermögen, weshalb Sie weiterhin Vermögenssteuern darauf zahlen müssen.

Bedenken Sie zudem: Banken sind nicht verpflichtet, eine bestehende Hypothek auf der Immobilie zu denselben Konditionen auf Ihre Nachkommen zu übertragen. Nehmen Sie daher frühzeitig Kontakt mit dem Bankberater oder der Bankberaterin aller beteiligten Parteien auf.

Auswirkungen einer Übertragung des Eigenheims auf die Ergänzungsleistungen

Reichen Ihre finanziellen Mittel im Alter nicht mehr für den Lebensunterhalt und die Pflege aus, können Sie einen Antrag auf Ergänzungsleistungen der AHV stellen. Bei der Prüfung, ob ein Anspruch besteht, wird jedoch auch das Vermögen berücksichtigt, welches Sie unentgeltlich auf Ihre Kinder übertragen haben. Der erfolgte Vermögensverzicht kann dazu führen, dass Ihre Ergänzungsleistungen reduziert oder sogar vollständig gestrichen werden.

Dabei spielt es keine Rolle, wie lange die Vermögensübertragung zurückliegt. Auch eine vor über 10 Jahren vorgenommene Zuwendung wird bei der Berechnung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen berücksichtigt.

Je länger jedoch eine Zuwendung zurückliegt, desto weniger stark fällt sie ins Gewicht. Für jedes Jahr nach dem Vermögensübertrag werden CHF 10'000 vom Total aller unentgeltlichen Zuwendungen abgezogen.

Übertragen Sie Ihr Eigenheim deshalb nur dann ohne finanzielle Gegenleistung, wenn Sie es sich wirklich leisten können. Der Verkauf Ihrer Immobilie zum Verkehrswert hat übrigens keinen Einfluss auf Ihren Anspruch auf Ergänzungsleistungen.

Für alle Fragen rund um die Weitergabe Ihres Eigenheims in der Familie steht Ihnen die SZKB als verlässliche Partnerin zur Seite.

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