Direkte oder indirekte Amortisation: Das müssen Sie wissen
Hypothek amortisieren: sorgenfreien Ruhestand schaffen und Steuern sparen. Wir beraten Sie persönlich rund um die direkte und indirekte Amortisation.
Was ist Amortisation?
Die Amortisation bezeichnet die Rückzahlung der Hypothek. Oder anders gesagt: Ihre Hypothek zu amortisieren bedeutet, dass Sie den von der SZKB erhaltenen Kredit an diese zurückzahlen.
Übersteigt Ihr Kredit zum Zeitpunkt der Aufnahme 67% des Eigenheimwertes, sind Sie dazu verpflichtet, den darüberliegenden Teil (2. Hypothek) innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zu amortisieren. Die 2. Hypothek untersteht somit der Amortisationspflicht.
Steigt jedoch der Wert Ihrer Immobilie oder Ihre Einkommenssituation verbessert sich, können Sie möglicherweise in der Zukunft auf eine weitere Amortisation verzichten.
Die 1. Hypothek (Belehnung unter 67 %) müssen Sie in der Regel nicht amortisieren. Wenn Sie es trotzdem tun, amortisieren Sie also freiwillig.
Für die Rückzahlung Ihrer Hypothek gibt es zwei Wege: die direkte und die indirekte Amortisation.
Persönliche Beratung
Gemeinsam schauen wir uns Ihre individuelle finanzielle Situation und Ihre Bedürfnisse an. So finden wir die passende Lösung für Sie.
Wie funktioniert die direkte Amortisation?
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie Ihre Hypothek in regelmässigen Beträgen, sogenannten Tranchen, an die Bank zurück.
Sie bauen Ihre Hypothekarschuld jährlich ab und profitieren so von einer sinkenden Zinsbelastung.
Gleichzeitig steigt Ihre Steuerbelastung, da Sie tiefere Zinskosten von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen können.
Wie funktioniert die indirekte Amortisation?
Bei der indirekten Amortisation leisten Sie keine direkten Rückzahlungen an die Bank, sondern zahlen Beiträge in Ihre private Altersvorsorge ein. Üblicherweise auf ein Säule-3a-Konto. Die indirekte Amortisation bedingt allerdings, dass sie selbst in der Liegenschaft wohnen und als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Zahlen Sie in die 3. Säule ein, bleibt das Geld in Ihrem Besitz und wird Ihnen als Eigenkapital angerechnet, was Ihre kalkulatorische Tragbarkeit verbessert. Gleichzeitig dient das Guthaben als Sicherheit und Pfand für das Hypothekendarlehen.
Die eingezahlten Beiträge werden erst bei der Auflösung des Säule-3a-Kontos zur Amortisation Ihrer Hypothek verwendet. Sie können das einbezahlte Kapital aber auch schon früher beziehen, um die Hypothek direkt abzubezahlen.
Entscheiden Sie sich für die indirekte Amortisation, profitieren Sie von doppelten Steuervorteilen. Einerseits bleibt die Hypothekarschuld über den ganzen Zeitraum gleich, wodurch auch die möglichen Steuerabzüge beständig bleiben, sofern sich die Zinsen nicht ändern. Andererseits sind auch die Beiträge, die Sie in die Säule-3a einzahlen, steuerlich absetzbar.
Beziehen Sie Geld aus Ihrer 3. Säule, kommt ein Vorzugssteuersatz zur Anwendung, da Auszahlungen von Vorsorgegeldern separat besteuert werden.
Ausserdem sind die Gelder im Falle eines Schicksalsschlags direkt verfügbar. So können Sie flexibel entscheiden, ob Sie die Hypothekarschuld reduzieren möchten, um die finanzielle Belastung für sich oder Ihre Partnerin oder Ihren Partner zu verringern.
Da Ihre Hypothekarschuld bis zur Amortisation bestehen bleibt, sinkt auch die Zinsbelastung über die ganze Laufzeit nicht. Bei Geldern, die in der Säule 3a angelegt werden, besteht zudem das Risiko von Kursschwankungen.
Verwenden Sie Ihre angesparten Gelder in der Säule 3a für die Rückführung der Hypothek, kann das Ihre Altersvorsorge schwächen.
Direkte und indirekte Amortisation: ein Überblick
| Kriterium | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation |
| Schuldreduktion | Hypothekarschuld wird laufend abgebaut. | Hypothekarschuld bleibt gleich. |
| Zinsbelastung | Sinkt mit der Zeit, da die Hypothekarschuld abgebaut wird. |
Bleibt gleich, da die Hypothekarschuld konstant bleiben. |
| Steuerbelastung | Steigt mit der Zeit, da weniger Zinskosten abgezogen werden können. |
Bleibt gleich hoch bzw. kann durch Abzug der Beiträge zur Säule 3a sogar gesenkt werden. |
| Steuerliche Vorteile | Weniger steuerliche Abzugsmöglichkeiten im Vergleich zur indirekten Amortisation. |
Doppelte Steuervorteile: Abzug der Hypothekarzinsen und der Beiträge zur Säule 3a. |
| Vermögensaufbau | Kein spezifischer Vermögensaufbau ausser der Reduktion der Schuld. |
Ermöglicht den Aufbau eines Vorsorgekapitals in der Säule 3a, das aber für die Abzahlung der Hypothek verwendet werden muss. |
| Risiko | Geringeres Risiko, da die Schuld kontinuierlich abgebaut wird. |
Risiko von Kursschwankungen und Schwächung der Altersvorsorge, falls 3a-Gelder für die Hypothekenrückführung verwendet werden. |
| Flexibilität bei der Tilgung | Geringere Flexibilität, da regelmässige Rückzahlungen notwendig sind. |
Möglichkeit, die Gelder vorzeitig für andere Zwecke wie Kauf oder Renovation von Wohneigentum zu nutzen. |
| Liquidität | Die Liquidität ist begrenzt, da das Geld zur kontinuierlichen Tilgung der Hypothek gebunden ist. |
Gelder in der Säule 3a sind bei Schicksalsschlägen direkt zugänglich. |
Direkt oder indirekt amortisieren, was ist das Richtige für mich?
Für Personen, die Steuern sparen möchten und Flexibilität bei der Rückzahlung Ihrer Hypothek schätzen, lohnt es sich, indirekt zu amortisieren. Wir empfehlen die indirekte Amortisation zudem häufig Kundinnen und Kunden, die eine Veränderung ihrer Wohnsituation planen und nicht vollständig auf den Verkaufserlös ihres aktuellen Heims angewiesen sein möchten.
Die direkte Amortisation eignet sich hingegen für alle, die Ihre Hypothekarschuld laufend abbauen wollen, um ihre Zinsbelastung zu senken. Auch Personen, die ihre Vorsorgegelder der Säule 3a nicht für die Hypothek verpfänden möchten, um langfristig für die Pensionierung zu sparen, sind mit der direkten Amortisation gut aufgestellt.
Wenn Sie über die maximalen Beiträge zur Säule 3a hinaus amortisieren müssen oder wollen, aber gleichzeitig Ihre Zinskosten regelmässig senken möchten, eignet sich ein Mix aus direkter und indirekter Amortisation.
Die Frage nach der richtigen Amortisationsstrategie lässt sich nicht pauschal beantworten, da sie von Ihrer persönlichen Gesamtsituation abhängt. In unserer Beratung nehmen wir uns Zeit, Ihre individuellen Bedürfnisse und finanziellen Ziele zu verstehen. Gemeinsam mit Ihnen finden wir die passende Lösung.